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Le 26/02/2014

Le démembrement de propriété

L'investissement citoyen


Le démembrement vise un dessein simple : mobiliser l’épargne privée pour favoriser la construction de logements sociaux dans des zones tendues, favorisant ainsi l’effort de construction national. Investissement sécurisé, il permet à n’importe quel investisseur, et pas forcément le plus fortuné, d’acquérir un bien à un coût inférieur au marché tout en bénéficiant d’avantages économiques et fiscaux sur toute sa durée. C’est donc un investissement citoyen, mais avant tout un investissement serein.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
La notion de démembrement provient de la composition légale d’un bien immobilier, dans lequel on distingue :
 
Ce principe existe depuis longtemps, mais il connait depuis 2006 un renouveau certain, depuis l’intégration par le gouvernement de la notion d’ULS (Usufruit Locatif Social) dans la loi permettant d’aboutir à un accroissement de la production de logements sociaux.
 
Le démembrement de propriété vise donc à proposer à des investisseurs d’acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier, à un montant inférieur à celui de marché, et à des bailleurs d’acquérir l’usufruit pour une durée de 15 années pleines. Le bailleur de son côté pourra se produire un patrimoine temporaire finançable et louable selon les caractères usuels.

Comment est organisé le montage ?
Dans un ensemble immobilier, INVESTIR IMMOBILIER NORMANDIE identifie un besoin en logements locatifs sociaux. Il propose à un bailleur d’en devenir usufruitier pour une durée de 15 ans. Le solde est proposé à la vente en nue-propriété à un prix préférentiel.
 
 
Quels sont les intérêts des parties prenantes ?
Pour le nu-propriétaire :
Il achète un bien à environ 60% de sa valeur de marché, sur lequel il n’aura aucune charge ni taxe pendant une durée de 15 ans. A l’issue de cette période, il retrouve la pleine propriété de son bien en bon état.
Le démembrement permet de proposer de nouveaux produits aux investisseurs qui ne trouvent par leurs comptes dans les investissements usuels (temps, argent…).
 
Pour l’usufruitier :
Il dispose d’une offre locative dans des emplacements où d’ordinaire il n’est pas en mesure d’en produire.
Pendant 15 ans, il dispose d’un patrimoine exploitable dans l’intérêt général. Le coût d’ensemble est très maîtrisé dès le départ, lui permettant d’atteindre son équilibre financier à l’issue du démembrement.

Pour l’opérateur immobilier :
Tout opérateur inscrit dans la production de logements doit être en mesure de proposer une offre citoyenne de logements à destination d’un large public.
En zone de tension, les contraintes liées à un prix de revient plus élevé (prix du foncier, coût de construction) ne permettent ni aux bailleurs, ni aux opérateurs, de produire des logements locatifs sociaux. Le démembrement de propriété permet de valoriser la nue-propriété et l’usufruit locatif dans des proportions plus proche du marché.

En quoi est-ce un investissement sécurisé ?
L’investissement en démembrement par l’acquisition de la nue-propriété se révèle un investissement sécurisé par trois aspects :
  • Le nu-propriétaire ne s’occupe vraiment de rien pendant 15 ans : pas de gestion locative, pas d’impayés…
  • L’investissement est pérenne : l’usufruitier est un organisme public ou parapublic, adossé aux collectivités locales qui le garantissent financièrement.
  • La valorisation à terme est garantie. L’état du logement à l’issue des 15 ans de l’investissement est convenu dès le départ : la remise du bien par l’usufruitier au nu-propriétaire est conditionnée à de bonnes conditions d’habitabilité et à un état général rafraîchi.
Il est de ce fait certain que le taux de rendement interne est parfaitement sécurisé, dans une fourchette comprise entre 4 et 6%* triple net :
  • Net d’impôts et taxes
  • Net de charges courantes (gestion, entretien…)
  • Net de frais de réparation et de maintenance
L’avis de Frédéric ALVES, président d’INVESTIR IMMOBILIER NORMANDIE
Vous payez beaucoup d’impôts, vous en avez de la chance !
Cela vous permet de réaliser un investissement patrimonial sécurisé vous permettant d’optimiser votre fiscalité.
C’est un levier complémentaire pour se composer un patrimoine de qualité et bien situé sur une durée relativement courte : 15 ans. Pendant cette durée, certes aucune recette (c’est pourquoi la nue-propriété est valorisée à environ 60% du prix de marché), mais surtout aucune charge, vraiment aucune.
 
C’est également un levier d’optimisation fiscale :
  • Dans l’hypothèse de la souscription d’un prêt pour financer votre investissement (c’est l’hypothèse conseillée), les intérêts produits par l’emprunt génèrent un déficit foncier, d’où un abaissement de l’impôt sur le revenu.
  • La valeur de la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune. Pour les investisseurs déjà fortement pourvus, c’est un atout non négligeable.
  • Pendant toute la durée de l’opération, le nu-propriétaire n’est soumis à la taxe foncière qui est à la charge de l’usufruitier.
Comment fait-on ?
INVESTIR IMMOBILIER NORMANDIE proposera très prochainement sur des sites d’exception de la Côte de Nacre et de la Côte Fleurie, sur des emplacements prémiums et sur lesquels sont appliqués les préceptes du démembrement de propriété, en partenariat avec les collectivités locales et les bailleurs partenaires.
Cette proposition ne souffre que d’un seul défaut, c’est qu’il n’y en aura que quelques-uns.
 
Vous êtes intéressés par ce dispositif, l’équipe d’Investir Immobilier Normandie, vous accompagne dans votre projet et vous aide à le concrétiser, n’hésitez pas à nous contacter